Các loại thuế, phí, lệ phí mà người dân phải nộp khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Khánh Hòa
Từ 01/01/2015, áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây.
Công thức tính thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng
Ngoài ra, căn cứ theo Khoản 2 Điều 4, Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007:
| Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất sẽ được miễn thuế. |
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”. Cũng theo Khoản 3 Điều thông tư số 34/2013/TT-BTC thì Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:
Số tiền lệ phí trước bạ = Diện tích đất x Giá đất x 0,5%
Theo quy định thì vào ngày 1/1 hàng năm UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành khung gia đất trên địa bàn Khánh Hòa và các địa phương, do vậy mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau.
Lệ phí công chứng:
- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng
- Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng)
Phương thức giảm thuế mua bán nhà đất thông thường
Trên thực tế, người dân thường dựa vào yếu tố “khung giá đất quy định của nhà nước” để lách hoặc giảm bớt tiền thuế phải đóng. Và khung giá đất Khánh Hòa (và ở đâu cũng vậy) thường thấp hơn giá thị trường mua bán. Vì vậy người dân hay khai báo giá mua trên hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá trị của mảnh đất và tài sản trên đất.
Và vì mức thuế thu nhập cá nhân là 2% trên giá chuyển nhượng nên chỉ cần giảm giá chuyển nhượng xuống thấp thì sẽ giảm được tiền thuế. Cơ quan thuế cũng nắm bắt được vấn đề này nên nếu thỏa thuận thấp hơn giá của khung mà nhà nước đã quy định thì sẽ áp dụng mức giá theo khung của nhà nước.
Ví dụ cụ thể các loại thuế, phí phải đóng khi sang nhượng một lô đất tại Khánh Hòa
Trường hợp giao dịch mua bán 1 lô đất diện tích 100m2 với giá thực tế giao dịch: 2 tỷ. Nhưng giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng là: 200 triệu. (Giả sử giá này phù hợp vớikhung giá đất quy định tại Khánh Hòa. Tại khu vực này đất được quy định là 2 triệu/m2)
- Tiền thuế thu nhập cá nhân sẽ là 200 triệu x 2% = 4 triệu.
- Lệ phí công chứng: 200 triệu x 0.15% = 300.000 (tùy nơi sẽ có thêm 1 số loại phí giấy tờ phát sinh).
- Lệ phí trước bạ: 100m2 x 2 triệu x 0.5% = 1 triệu.
Và nếu không có thỏa thuận gì thêm thì thường bên bán sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí công chứng, bên mua sẽ chịu lệ phí trước bạ.
Rủi ro pháp lý khi trốn, tránh, giảm bớt thuế sang nhượng
Thứ nhất, nguy cơ xảy ra tranh chấp cao nhất thường phát sinh khi vì một lý do khách quan nào đó giao dịch không thành công. Bên bán có thể căn cứ vào hợp đồng công chứng là cơ sở để xác định giá thỏa thuận, thanh toán. Như vậy, sẽ gây thiệt hại lớn cho bên mua vì giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá trị giao dịch thực tế rất nhiều.
Thứ hai, Bị các cơ quan quản lý thuế xem xét và truy thu thuế trong một số trường hợp.